民泊運営最初の壁!|物件の取得ルートって?

民泊運営最初の壁!|物件の取得ルートって?

民泊運営を始めようと情報収集を進め、スタートしたいと決意したときに最初に立ちはだかる壁が物件の取得です。特に賃貸物件で運営を始める場合には、貸主からの民泊運営(転貸)の許可、リフォームの許可を得るのが非常に大変です。

最近は民泊物件の投資も急増していることから、物件取得も競争が激化しています。この記事を読んで、ご自身にあった物件探しをしてみてください!

所有物件か賃貸物件か

まずは物件の所有形態を決めましょう。現在運営されている物件のほとんどは賃貸物件を活用していると言われています。ただ、改装や許可の自由度でいえば購入物件のほうが融通が効きそう。それぞれどんなメリットがあるのでしょうか?

購入物件のメリット・デメリット

  • 【メリット】
    • ローン次第では毎月の支払いが少なく、利幅をとりやすい
    • 運営や改装にオーナーの許可が不要
  • 【デメリット】
    • 初期費用が高額
    • 投資回収までが長期化
    • 購入しやすい分譲マンション1室の場合、管理規約により運用を制限される場合も

賃貸物件のメリット・デメリット

  • 【メリット】
    • 初期費用が少額
    • 事業撤退や市場、環境の変化に柔軟な対応が可能
  • 【デメリット】
    • 民泊運営の許可をもらうのがとても大変
    • 改装の許可をオーナーからもらうのも大変
    • 通常の賃料に上乗せされる場合も多く、利幅が取りづらい

民泊可能物件の探し方

次に物件取得が困難な賃貸物件での運用可能物件の探し方を見てみましょう。

通常の募集物件から交渉のコツ

物件の探し方は、大手仲介サイトで検索したり、実際に運営したいエリアを歩いて足で探す!など様々ですが、物件の目星をつけた後、許可をとるのがとても大変 です。オーナーさんも管理会社さんも物件でトラブルが発生することが何よりも嫌いです。そのため、民泊運営をしたいあなたが、オーナーさんや管理会社さんを安心させ、説得しなくてはいけません。

また、賃貸業界の中でも、民泊運営に詳しい人は決して多くないため、民泊の知識が少ない管理会社や仲介会社の担当者さんを通じて、オーナーさんを説得するのはもっと大変です。通常の募集物件から交渉する場合のコツは、「物件の目星をつけたあと、できるだけ貸主に近い立場の人に相談すること」です。

最終手段としては元々提示している家賃にいくらか上乗せした上で借りるというのがありますが、利幅が減ってしまう上に、住宅宿泊事業法の施行後、民泊運用以外の運用と併用する場合にも、安定収益の獲得が難しくなってしまううため、あくまで最終手段という認識をお忘れなきよう。

また、不動産会社と交渉する際によく聞くことになるであろうワードが「不特定多数の出入りがダメなんです」というもの。これを言われるとその先はなかなか進めないことも多いので、建物内に店舗や事務所利用しているお部屋があるなど、不特定多数の出入りが元々ある物件から優先してアタックしてみましょう。

民泊可能物件紹介サービスの利用

自分で探すのを諦めた、または効率的に物件情報を取得したい方には 民泊可能物件の紹介サービス の利用もオススメです。

会員登録をすると優先的に情報をもらえるところも多いため、複数のサイトを併用して、最新情報にたくさん触れるようにしてください。有名サイトはこの後ご紹介させていただきますが、サイト以外だと運営代行会社が物件紹介サービスを行っている場合もあります。

運営代行会社から紹介を受ける場合は、収支予測も併せて出してくれることがほとんどで、投資の判断材料を提供してくれます。様々な事情で民泊運営を辞めたいという方の相談も入って来やすいので、既に運営されていて転貸許可の取れており、過去の運用実績もわかる物件の情報がもらえることも。

ただ、顧客を増やすために、実際よりいい収支予測を出して、物件を契約を促す場合も ありますので、相場感を自分で調査するなど、ご自身で知識をつけることも怠らないでくださいね。

民泊物件紹介サイト

最後に実際の民泊可能物件の紹介サイトをご紹介いたします。

民泊物件.com

民泊物件.comは株式会社スペースエージェントが運営する、累計掲載件数4000件を越す、国内最大レベルの民泊可能物件の紹介サイトです。

特徴は以下の通り。

  • 賃貸物件だけでなく、投資用物件も掲載
  • 物件の想定収入を確認することができる
  • 会員登録をすると、最新情報がHP掲載の前日にメールで届く
  • 物件によっては360°カメラの写真もあり、室内の様子がわかりやすい

booken.jp

booken.jpは株式会社リーデックスが運営する国内で一番最初に民泊可能物件の紹介を始めた専門サイトです。

特徴は以下の通り。

  • 会員登録後に賃料の確認と問い合わせが可能
  • 物件一覧画面に地図表示があるため、エリアの絞り込みがしやすい
  • 都内、名古屋の物件情報が豊富(2017.9時点)

楽待

物件を購入して運用を始めたい方向けに、楽待もご紹介。収益用不動産を取り扱う国内最大規模のサイトです。

一般賃貸運用時の利回りや、フリーワードで「民泊」と入れれば、民泊運用ができる物件などもピックアップして探すことができます。投資に関するコラムなども豊富で、投資を考える前に必要な情報も効果的に収集可能です。

まとめ

物件取得を簡単に済ませようと考える人に成功者はいません!民泊運用を始めるということはあなたも投資家の仲間入りをするということ。優れた投資家は日々最新の情報を取りに行き、利回りを検証し、投資先を決めています。

物件情報は信頼できるルート作りと何よりもたくさんの物件を見ることが大事です。気合をいれて頑張りましょう!

また今後、住宅宿泊事業法の施行後には転貸許可の確認がとれなければ、登録をすることができません。許可のきちんととれた物件をマッチングサイトや運営代行会社からの紹介なども利用しながら、自分のものにしていきましょう!

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この記事の筆者

matsuri technologies株式会社

matsuri technologies株式会社

Matsuri ​technologies株式会社代表吉田と広報企画担当河田2名にて執筆中。法人利用数No.1の民泊物件管理ツール「m2m ​Systems」,民泊メッセージ代行サービス「m2m ​Basic」,「民泊+短期賃貸」の組み合わせで貸し出しを行う集客支援ツール 「nimomin」などを自社サービスとして運営しており民泊運営から得たノウハウを中心に情報発信していきます。