不動産管理会社や不動産オーナーの中には、不動産投資の一つとして民泊運用に関心をお持ちの方も多いのではないかと思います。実際にAirbnbなどを用いて部屋を貸し出している方の中には、自身が持っている物件を通常の賃貸から民泊に切り替えたことで不動産投資としての利回りを大きくアップさせたという方も多くいます。
しかし、民泊の運営には通常の賃貸よりもリスクは高くなるのが現状です。一般的な賃貸と民泊を不動産投資としての利回り面とリスクを比較すると、一体どの程度の差が出るのでしょうか。
インバウンド対策サービスを探している方必見！無料で資料DLできる「訪日コム」を見てみる
民泊と賃貸の市場比較
民泊の市場規模は2020年までに2000億円
SPIKEによる国内民泊市場規模の成長推移によると、2015年の民泊の市場規模は約130億円で、東京オリンピック・パラリンピックが開催される 2020年までに民泊市場は2,000億円まで成長する と予測されています。これらの背景を踏まえると、民泊ビジネスは大きなポテンシャルを持っていることがわかり、安価＆手軽な宿泊施設としてインバウンド需要も存在 しています。
賃貸住宅の市場
みずほ銀行産業調査部による賃貸住宅市場の現状と展望によると2010年の賃貸住宅の市場規模は約12.6兆円でありましたが、日本の人口の現象や世帯構成の変化により賃貸住宅の市場規模は 2030年には8.8兆円まで縮小する と予想されています。
依然として市場規模の大きい賃貸住宅市場ですが、市場の成長という観点で注目すると今後のポテンシャルがある市場はどちらであるかは言うまでもない事実でしょう。
民泊と賃貸の利回りの比較
不動産投資において一番重要なのは何と言っても「利回り」ですが、一言で「利回り」といっても、利回りにも種類があり、想定利回り と 実質利回り の2つがあります。
想定利回り は、一般的に使われている数値で、こちらがよく使われます。年間の家賃収入を単純に物件価格で割ったもの に値します。この場合、現状の賃料収入が今後も安定的に維持できる場合や、現状空室の場合には相場となる賃料で入居者を途切れずに確保することができた場合には問題ないのですが、やはり不動産投資には一定期間の空室や、空室を埋めるための賃料値下げといった想定外のマイナスはつきものですので、実際には想定利回りを下回ることが多いのが現実です。
一方、実質利回り は想定利回りとは違い、年間の家賃収入から、物件の固定資産税やマンションなどに掛ける火災保険料、諸々の管理費、修繕費用などを引いた、手元に残る実質的な家賃収入を、物件購入時にかかった諸費用を加えた総額で割った数値 をに値します。
民泊の利回り
日本政府観光局によると、2016年の訪日外国人は累計で2400万人を超え、過去最高の実績となり、今年2017年9月までの訪日外国人の累計は既に2000万人を超えています。滞在型の旅行需要は伸びる一方 であります。国内の宿泊施設不足は外国人にとって深刻な問題であり、同時に国内の不動産オーナーにとってはビジネスチャンスになっています。民泊運用での実質利回りが10％を超えるケースも少なくありません。
賃貸の利回り
不動産を賃貸に出す場合、一般的に実質利回りは4～6％程度 と言われています。実質利回りが4～6％ということは、初期投資を回収するためには20年前後かかる 計算になります。もちろん、築年数や新築・中古、都市部や地方の立地の差などの条件によっても異なりますし、そもそもの利回りを算出する分母自体が物件の購入価格となりますので、不動産市場の景況感によっても利回りは大きく変わることがあります。
民泊と賃貸のリスクの比較
今まで民泊と賃貸の市場、利回りについて比較してきましたが、ここまで民泊は非常に魅力的で不動産投資の手段として有用であると思われたかもしれません。しかし、冒頭でも述べたように、民泊運用でのリスクは賃貸よりも高くなるのが事実 です。
民泊運営で懸念される大きなリスクは 為替リスク、トラブル発生リスク です。 ### 為替リスク
円高になれば旅行費が割高になるため、訪日観光客は激減します。世界には、日本だけでなく魅力的な観光地は星の数ほどあります。いったん、日本は魅力がないとなれば、足が遠のくスピードは速いでしょう。
トラブル発生リスク
民泊運営を懸念する大きな理由はこのトラブル発生リスクでしょう。既に、民泊利用者が深夜に大騒ぎする、ゴミの捨て方がひどいなどのマナーに対する苦情があるだけでなく、南京虫や伝染病感染リスク、テロリストや犯罪者の温床になるリスクも心配視されているようです。
以上のリスク比較により、民泊運営は通常の賃貸経営よりもはるかに大きなリスクのある経営だということが分かると思います。民泊は1年を通してみると、繁忙期は3倍の家賃と言われますが、逆に、閑散期は0円になる可能性もあります。 平均してみると通常の賃貸経営と同程度かそれ以下の売上になる可能性もあるのです。
まとめ
いかがでしたでしょうか？上記で見たように、民泊運用は市場の成長や利回りという観点から考えても非常に魅力的な不動産投資の選択肢となります。一方で、民泊をめぐっては法規制やゲストと近隣住民とのトラブルなど、想定外のリスクも考慮した上で慎重な投資判断を行う必要があります。
不動産投資に慣れている方であれば問題ないかもしれませんが、初心者の方は、「民泊は儲かる」といった言葉を鵜呑みにするのは危険 です。民泊運用を始める上では、適切な物件選びから運用利回りに対する感覚、不動産投資に絡むリスクなど、まずはセミナーなどで不動産投資の基礎知識を身につけた上で検討することが適切でしょう。
＜参考URL＞
- http://min-paku.biz/knowhow/manage/return.html
- https://style.nikkei.com/article/DGXMZO06927550W6A900C1PPE001?channel=DF280120166591
- http://www.mysumi.jp/contents/31-2/
【6/11開催】欧米豪インバウンドに刺さる！“地域にどっぷり浸かる”ローカルイマーシブ観光とは？
本ウェビナーでは、株式会社movと株式会社大阪メトロ アドエラの共催により、欧米豪向けインバウンドをターゲットとした「ローカルイマーシブ “地域にどっぷり浸かる没入体験”の提供」をテーマに最新情報をお届けします。
2025年大阪・関西万博の開催を契機に、欧米豪を中心とした訪日外国人観光客が関西を中心に日本全国に訪れる機会が急増しています。
一方で、地域の受け入れ側には「英語対応が難しい」「どう関わればいいかわからない」「コンテンツや訴求方法がわからない」「対応できる人材がいない」といった課題も多く、せっかく外国人観光客が訪れても、地元に経済的な波及効果が十分届いていないのが現状です。
本セミナーでは、大阪メトロ アドエラが展開する欧米豪向けインバウンド事業「Osaka JOINER」をもとに“まち全体でインバウンド受け入れるスキーム”を通じた、インバウンドに関わる人と経済のパイを増やすための可能性を紹介します。
観光施策、まちづくりに携わる方にとって、明日から活かせるヒントが満載です。
＜本セミナーのポイント＞
- 欧米豪インバウンドに刺さる「ローカルイマーシブ観光」の実践例がわかる！
- 多様な人材や事業者を巻き込む”まち全体”に経済効果を波及させる仕組みがわかる！
- 旅行者目線を徹底し、英語対応が難しくても、無理なくインバウンドを受け入れる方法が学べる！
- 旅行者満足度を獲得することで、マーケティング・プロモーションなど、広がる可能性がわかる！
詳しくはこちらをご覧ください。
→欧米豪インバウンドに刺さる！“地域にどっぷり浸かる”ローカルイマーシブ観光とは？【6/11開催】
【8/5開催】「THE INBOUND DAY 2025 -まだ見ぬポテンシャルへ-」
2025年、日本のインバウンド市場は訪日外客数が過去最高の4,020万人に達するとの予測や大阪・関西万博、IR誘致などによる世界からの注目度の高まりから、新たな変革期を迎えています。一方で、コロナ禍を経た現在、市場環境や事業者ごとの課題感、戦略の立て方は大きく様変わりしました。
「THE INBOUND DAY 2025」は、この歴史的な転換点において、インバウンド事業に携わるすべての企業・団体・自治体・個人が一堂に会し、日本が持つ「まだ見ぬポテンシャル」を最大限に引き出すための新たな視点や戦略的アプローチを探求、議論する場です。
初開催となる今回のテーマは「インバウンドとは」。
参加者一人ひとりが、「自分にとって、企業にとって、地域にとってのインバウンドとは何か」「いま、どう向き合うべきか」「どうすれば日本の可能性を最大化できるのか」という問いを持ち帰り、主体的なアクションへとつなげていただきたいと考えています。
＜こんな方におすすめ＞
- インバウンド戦略の策定・実行に課題を感じている経営者・担当者
- 最新の市場動向や成功事例を把握し、事業成長に繋げたい方
- 業界のキーパーソンと繋がり、新たなビジネスチャンスを模索したい方
- 小売・飲食・宿泊・メーカー・地方自治体・DMO・観光/アクティビティ事業者
- インバウンド関連サービス事業者、およびインバウンド業界に興味がある学生
→「THE INBOUND DAY 2025」特設ページを見てみる
【インバウンド情報まとめ 2025年5月後編】2025年の訪日客数「4,500万人」へ、観光庁長官の見解は？ ほか
訪日ラボを運営する株式会社movでは、観光業界やインバウンドの動向をまとめたレポート【インバウンド情報まとめ】を毎月2回発行しています。
この記事では、主に5月後半のインバウンド最新ニュースを厳選してお届けします。最新情報の把握やマーケティングのヒントに、本レポートをぜひご活用ください。
※本レポートの内容は、原則当時の情報です。最新情報とは異なる場合もございますので、ご了承ください。
※口コミアカデミーにご登録いただくと、レポートの全容を無料にてご覧いただけます。
詳しくはこちらをご覧ください。
→2025年の訪日客数「4,500万人」へ、観光庁長官の見解は？ / 2025年訪米旅行者支出「125億ドルの損失」予想 ほか：インバウンド情報まとめ 【2025年5月後編】
今こそインバウンドを基礎から学び直す！ここでしか読めない「インバウンドの教科書」
スマホ最適化で、通勤途中や仕込みの合間など、いつでもどこでも完全無料で学べるオンラインスクール「口コミアカデミー」では、訪日ラボがまとめた「インバウンドの教科書」を公開しています。
「インバウンドの教科書」では、国別・都道府県別のデータや、インバウンドの基礎を学びなおせる充実のカリキュラムを用意しています！その他、インバウンド対策で欠かせない中国最大の口コミサイト「大衆点評」の徹底解説や、近年注目をあつめる「Google Map」を活用した集客方法など専門家の監修つきの信頼性の高い役立つコンテンツが盛りだくさん！
