不動産管理会社や不動産オーナーの中には、不動産投資の一つとして民泊運用に関心をお持ちの方も多いのではないかと思います。実際にAirbnbなどを用いて部屋を貸し出している方の中には、自身が持っている物件を通常の賃貸から民泊に切り替えたことで不動産投資としての利回りを大きくアップさせたという方も多くいます。
しかし、民泊の運営には通常の賃貸よりもリスクは高くなるのが現状です。一般的な賃貸と民泊を不動産投資としての利回り面とリスクを比較すると、一体どの程度の差が出るのでしょうか。
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民泊と賃貸の市場比較
民泊の市場規模は2020年までに2000億円
SPIKEによる国内民泊市場規模の成長推移によると、2015年の民泊の市場規模は約130億円で、東京オリンピック・パラリンピックが開催される 2020年までに民泊市場は2,000億円まで成長する と予測されています。これらの背景を踏まえると、民泊ビジネスは大きなポテンシャルを持っていることがわかり、安価＆手軽な宿泊施設としてインバウンド需要も存在 しています。
賃貸住宅の市場
みずほ銀行産業調査部による賃貸住宅市場の現状と展望によると2010年の賃貸住宅の市場規模は約12.6兆円でありましたが、日本の人口の現象や世帯構成の変化により賃貸住宅の市場規模は 2030年には8.8兆円まで縮小する と予想されています。
依然として市場規模の大きい賃貸住宅市場ですが、市場の成長という観点で注目すると今後のポテンシャルがある市場はどちらであるかは言うまでもない事実でしょう。
民泊と賃貸の利回りの比較
不動産投資において一番重要なのは何と言っても「利回り」ですが、一言で「利回り」といっても、利回りにも種類があり、想定利回り と 実質利回り の2つがあります。
想定利回り は、一般的に使われている数値で、こちらがよく使われます。年間の家賃収入を単純に物件価格で割ったもの に値します。この場合、現状の賃料収入が今後も安定的に維持できる場合や、現状空室の場合には相場となる賃料で入居者を途切れずに確保することができた場合には問題ないのですが、やはり不動産投資には一定期間の空室や、空室を埋めるための賃料値下げといった想定外のマイナスはつきものですので、実際には想定利回りを下回ることが多いのが現実です。
一方、実質利回り は想定利回りとは違い、年間の家賃収入から、物件の固定資産税やマンションなどに掛ける火災保険料、諸々の管理費、修繕費用などを引いた、手元に残る実質的な家賃収入を、物件購入時にかかった諸費用を加えた総額で割った数値 をに値します。
民泊の利回り
日本政府観光局によると、2016年の訪日外国人は累計で2400万人を超え、過去最高の実績となり、今年2017年9月までの訪日外国人の累計は既に2000万人を超えています。滞在型の旅行需要は伸びる一方 であります。国内の宿泊施設不足は外国人にとって深刻な問題であり、同時に国内の不動産オーナーにとってはビジネスチャンスになっています。民泊運用での実質利回りが10％を超えるケースも少なくありません。
賃貸の利回り
不動産を賃貸に出す場合、一般的に実質利回りは4～6％程度 と言われています。実質利回りが4～6％ということは、初期投資を回収するためには20年前後かかる 計算になります。もちろん、築年数や新築・中古、都市部や地方の立地の差などの条件によっても異なりますし、そもそもの利回りを算出する分母自体が物件の購入価格となりますので、不動産市場の景況感によっても利回りは大きく変わることがあります。
民泊と賃貸のリスクの比較
今まで民泊と賃貸の市場、利回りについて比較してきましたが、ここまで民泊は非常に魅力的で不動産投資の手段として有用であると思われたかもしれません。しかし、冒頭でも述べたように、民泊運用でのリスクは賃貸よりも高くなるのが事実 です。
民泊運営で懸念される大きなリスクは 為替リスク、トラブル発生リスク です。 ### 為替リスク
円高になれば旅行費が割高になるため、訪日観光客は激減します。世界には、日本だけでなく魅力的な観光地は星の数ほどあります。いったん、日本は魅力がないとなれば、足が遠のくスピードは速いでしょう。
トラブル発生リスク
民泊運営を懸念する大きな理由はこのトラブル発生リスクでしょう。既に、民泊利用者が深夜に大騒ぎする、ゴミの捨て方がひどいなどのマナーに対する苦情があるだけでなく、南京虫や伝染病感染リスク、テロリストや犯罪者の温床になるリスクも心配視されているようです。
以上のリスク比較により、民泊運営は通常の賃貸経営よりもはるかに大きなリスクのある経営だということが分かると思います。民泊は1年を通してみると、繁忙期は3倍の家賃と言われますが、逆に、閑散期は0円になる可能性もあります。 平均してみると通常の賃貸経営と同程度かそれ以下の売上になる可能性もあるのです。
まとめ
いかがでしたでしょうか？上記で見たように、民泊運用は市場の成長や利回りという観点から考えても非常に魅力的な不動産投資の選択肢となります。一方で、民泊をめぐっては法規制やゲストと近隣住民とのトラブルなど、想定外のリスクも考慮した上で慎重な投資判断を行う必要があります。
不動産投資に慣れている方であれば問題ないかもしれませんが、初心者の方は、「民泊は儲かる」といった言葉を鵜呑みにするのは危険 です。民泊運用を始める上では、適切な物件選びから運用利回りに対する感覚、不動産投資に絡むリスクなど、まずはセミナーなどで不動産投資の基礎知識を身につけた上で検討することが適切でしょう。
＜参考URL＞
- http://min-paku.biz/knowhow/manage/return.html
- https://style.nikkei.com/article/DGXMZO06927550W6A900C1PPE001?channel=DF280120166591
- http://www.mysumi.jp/contents/31-2/
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