Airbnbでホストをしている、これからホストをしようとしている場合、どのように宿泊客を集める努力をされているでしょうか？ゲストに快適に感じてもらえるように、無線WiFiの導入や温水便座の導入などの設備投資、部屋の掃除などをされていると思いますが、競合のリスティングと比較した場合に自分のリスティングがどのように見えるか？といった視点での確認も重要です。
新宿などにもアクセスがしやすく、中野ブロードウェイなど外国人に人気の観光地も多い、東京都中野区中野駅付近のリスティングを例に見てみましょう。
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実際に借りるつもりで検索してみる
例として2016年12月12日から16日に宿泊人数2人で物件を検索してみます。この時点で絞込を入れているのは部屋のタイプのみです。「まるまる貸切」「個室」だけで絞り込んだ場合は、49件のリスティングが存在します。この状態では、競合として比較する条件が広すぎるので、価格帯、その他のフィリターで絞込をかけます。
部屋を5,000円でリスティングに掲載しようとしていると仮定し、上下に少し幅を持たせて、下限を3.344円、上限を8,587円とした場合です。これで競合のリスティングの数は29件となりました。
訪日外国人観光客に人気の高い「ワイヤレスインターネット」「キッチン」「エアコン」をアメニティ・設備での絞込条件とし、部屋のサイズとして「ベッドルーム数1」「バスルーム数1」「ベッド2台」を条件に入れてみます。
ここまで絞りこむと競合するリスティングは12件となりました。駅からのアクセスの良さなどに差はありますが、このエリアで表示しているリスティングにおける最安値は3,701円、最高値は8,200円であることがわかります。
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適正なプライシングを行う
部屋を5,000円でリスティングに掲載しようとしている場合、この価格帯を考えると、5,000円ではやや安めの価格設定となっていると言えます。
部屋がそこまで広くない、フィルター条件以外のアメニティが充実していない場合があえて安めでも良いかもしれませんが、周囲にある競合リスティングと比較して部屋が広い、アメニティが充実している、清潔、快適である場合などは、あえて高めの価格に設定してみるのも良いかもしれません。
今回の例では、最高値の8,200円の部屋がかなり広めで清潔、快適そうな部屋でレビューも多く集まっていました。
レビューの分析を行う
同じエリアの中で競合のリスティングに勝つには、競合のリスティングがどのような評価を得ているのかを分析することが重要です。
まずは競合リスティングの「レビューの数」、「正確さ」「コミュニケーション」「清潔さ」「ロケーション」「チェックイン」「コスパ」などの★をいくつ獲得しているかを確認します。レビューを読みこむことで、ホストがどのような行動をして、ゲストがそれにどのように感じたのか？何が嬉しかったのか？などがわかります。（外国語で書かれたレビューに関しては、Airbnbの機能で日本語に翻訳することが出来ます。）
競合エリアで最もレビューの多いリスティング、最も評価の高いリスティングのレビューに頻繁登場するワードはないか？それらの中で自らのリスティングに使用出来そうなものはないか？などの視点で分析を行います。また同時に競合リスティングの中でレビューが少ないもの、評価が悪いものはなぜなのか？「料金が高いのか」「ロケーションなのか」「清潔さなのか」など、レビューが多いもの、評価が良いものと比較してみると、発見があるでしょう。
まとめ
競合が100件近くあるなどの場合は大変ですが、細かいフィルターをかけてエリアを絞れば、多くとも30件程度のリスティングにまで絞られるはずです。自らのリスティングの競争力を知るには、まずは競合を知ることが重要です。評価の高いリスティングと同じような部屋にする、同じサービスを提供することは難しいかもしれませんが、その中でも参考に出来そうな内容があれば、積極的に取り入れると良いでしょう。
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