民泊に興味はあるが、何からはいじめればいいのか分からないという声は多いのではないでしょうか。今回は 民泊運用を開始するための方法 をまとめました。これから民泊を始めるという方は是非参考にしてみてください。
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民泊を始めるためのSTEP1：物件の用意
民泊を始める上で物件は必須です。物件選びは そもそも物件が民泊運用ができるのか・どんな物件か・入手方法をしっかり考慮する 必要があります。
民泊が適法か調べる
民泊物件が適法かどうかを判断するため、民泊施設となる物件の 「用途地域」、「管理規約（マンションのみ）」、「容積率（一棟マンションのみ）」 を知る必要があります。
用途地域
建物には「住居」「病院」「工場」のように用途が決められており、その用途ごとに、建てることができる地域とできない地域が定められています。
ホテルや旅館は「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」の6地域にのみ建てることができます。一方で民泊新法施行後は宿泊施設の用途は 住宅なので、「工業専用地域」以外での地域で営業が可能 になります。
管理規約
管理規約とは、共用部分の範囲、使用方法、理事会の権限や義務などマンションの管理組合運営に必要なことを決めている「マンションのルール」です。それぞれのマンションごとに管理規約が存在しますが、通常のマンションは、国が雛型として作成した「マンション標準管理規約」をそのまま採用しているケースがほとんどです。
このマンション標準管理規約には「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」と書かれています。つまり「住む目的以外の使用は出来ない」という意味です。マンションで民泊を行う場合には、管理規約に「民泊ができる」という記載があるか確認する必要があります。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する建築物の延床面積の割合 です。延床面積とは、建物の各階の床面積の合計のことをいいます。ホテル容積率の緩和がおこなわれるまで、一棟マンションをホテルとして旅館業許可を取ることが困難でした。
しかし、ホテル容積率の緩和で一棟マンションでも旅館業許可が取れる可能性が大きく広がりました。ただし、このホテル容積率の緩和は国全体で決まったわけではなく、緩和するかの判断は各自治体に委ねられています。ですから、ホテル容積率を緩和しない自治体にあるマンションでは、今まで通りホテルへの用途変更が出来ない場合もありますので、ご注意下さい。
どうやって物件を入手するか
既に所持している場合
既に所有されている物件で民泊を始める場合、物件のある場所の用途地域 を調べます。
宿泊施設の営業が出来る地域であれば、旅館業民泊（簡易宿所）と民泊新法施行後の民泊どちらも出来る可能性があります。但し、マンションの場合は、先程ご説明しました通り、どのスタイルの民泊でも、管理規約に民泊が禁止されていない必要があります。年間を通して民泊営業をしたい場合は「旅館業民泊（簡易宿所）」、制限された営業日数の範囲内での営業でもよければ民泊新法施行後の民泊 が良いと思います。
購入する場合
物件を購入する場合は細心の注意を払う必要があります。マンションの場合は管理規約の確認が必要です。旅館業民泊（簡易宿所）を考えている場合は、用途地域の確認は当然ですが、それ以外にも 各自治体が条例で細かく条件を決めていますので、物件を購入する前に管轄の保健所に相談にいかれることをお勧めします。特区民泊を考えられている場合、宿泊日数が6泊以上という点を忘れないようにしておいて下さい。
一棟まるまるマンションを購入して旅館業許可を取ろうと検討されている場合、マンションがある自治体が「ホテル容積率の緩和」を実施しているか（宿泊施設への用途変更が可能か）を必ず確認する必要があります。
転貸する場合
転貸物件で民泊をする場合は、民泊運営者自身が許可申請又は届出をしなければいけません。許可申請または届出のない違法営業となると、保険がおりないという可能性もありますので、決して違法な民泊はおこなわないように注意して下さい。
どこにするか
物件の立地条件は民泊の利益に直結します。 民泊物件の中でも特に稼働率が高いのは、東京・大阪・京都といった人気の観光エリアです。これらのエリアはホテルの稼働率も上限に達しており、ビジネスホテルの宿泊価格なども高騰しているため、結果として よりリーズナブルに大人数が宿泊できる民泊に観光客が流れ込んでいます。また、それらのエリアの中でも特に人気の観光スポットに近いエリアは、民泊物件の稼働率が非常に高くなっています。
特に、観光スポットが近い物件はリスティング（物件の詳細ページ）のタイトルや紹介文の中に アピールポイントとしてスポット名を加えることもできるため、より集客力のアップにつながります のでおすすめです。また、観光スポットからは少し離れていても、電車でのアクセスがよい物件などは十分に稼働が見込めます。また、最寄り駅からの近さなども大事なポイントになります。
民泊を始めるためのSTEP2：各種手続き
旅館業民泊（簡易宿泊）
旅館業の許可は各自治体で細かく規定されています。物件の内定後、その地域の保健所へ行き、旅館業の許可が取得できるか相談すると良いでしょう。
特区民泊
特区民泊を申請する場合は、その地域の自治体へ必要書類を提出します。現在特区民泊を運営できるのは 東京都大田区と大阪府のみ です。
民泊新法施行後の民泊
民泊新法施行後の民泊では都道府県知事へ下記内容を届け出る必要があります。
- 商号、名称または氏名、住所（法人の場合は役員氏名）
- 住宅の所在地
- 営業所または事務所を設ける場合はその名称と所在地
- 住宅宿泊管理業務を委託する場合は、委託先の住宅宿泊管理業者の商号など
- 図面の添付
なお、届出自体は民泊新法の施行前でも可能となる見込みです。ただし、その場合でも施行日において届出をしたものとみなされるために、実際の営業活動は施行後となります。
民泊を始めるためのSTEP3：家具・アメニティの準備
物件が決まり・手続きも終了すれば 家具やアメニティのセットアップ が必要になります。実践的な民泊運用において、Airbnbなどの 民泊サイトに掲載する写真は非常に重要 です。ゲストが宿泊したくなるような写真映えするためには家具やアメニティにこだわる必要があります。
最低限揃えておきたい家具家電
最低限揃えておきたい家具家電としては、キッチン用具（食器類、冷蔵庫、電子レンジ、オーブントースター、電気ケトル等）、テレビ、ソファー、ベッド、エアコン、洗濯機、乾燥機、ハンガー、アイロン、ヘアドライヤーなど、一般住宅に通常備わっているもの が挙げられます。特にゲストの満足度を大きく左右する水回り用品や寝具類についてはしっかりと準備をしておくことをおすすめします。
アメニティ
細かいところではありますが必需品（ティッシュ、トイレットペーパー、タオル、シーツ、シャンプー、リンス、ボディソープ等）も準備しておくと良いでしょう。これらに加え、観葉植物や小物類で部屋を飾ってみるとより部屋が彩るはずです。
Wi-Fiも大切
Wi-Fi は今やだいたいどの民泊物件にも備わっており、当たり前の設備 になっています。Wi-Fiの回線スピードもゲストの満足度に関与しますのでしっかり準備しておくことをオススメします。
民泊を始めるためのSTEP4：民泊サイトへの登録
家具やアメニティの設備が一通り終えたら民泊サイトでの集客をしましょう。集客は民泊運用の鍵を握る最も重要な部分ですので力を入れましょう。
Airbnbの登録
物件の情報を一通り揃えたら、まずは民泊サイト最大手の Airbnb に掲載しましょう。Airbnbは日本語対応していますし、手順に沿って進めていけば初心者でも迷うことなく物件を登録できるようになっています。
Airbnb以外のサイト
Airbnbは民泊サイトの中では最大の掲載物件数を誇り、ゲストの集客力も非常に高いのですが、掲載数が多いということは競合が多いということの裏返しでもあり、最近ではAirbnbだけに依存した集客では稼働率が担保できないケースが出てきます。常に高い稼働率を維持するためには、Airbnb以外の民泊サイトも活用した集客導線を用意することが必要です。
Airbnb以外の代表的な民泊サイトとしては、エクスペディアグループの HomeAway やトリップアドバイザーグループの Flipkey 、中国系サイトの 自在客 などが挙げられます。ただし、複数のサイトを活用する場合、ダブルブッキングを防止する対策などをしっかりと講じる 必要がありますので、自分自身で手間をかけるのは難しいという方は民泊運用代行会社を活用しましょう。
リスティングの登録
民泊サイトに物件を登録する上で重要な点は、ただ情報を掲載するだけではなく、ゲストが予約をしたくなるようなページ作り を心がけるという点です。数多くの物件の中から自身の物件を選んでもらうためには、それ相応の努力が必要となります。
まとめ
いかがでしたでしょうか？民泊を始めるまでの一通りの流れが理解できましたでしょうか？民泊を始めるには様々な壁を越える必要がありますが、その壁を乗り越え、軌道に乗せることができれば、安定した収益を得ることも可能です。是非この機会に民泊を初めてみてはいかがでしょうか。
＜参考＞
- https://minpaku.yokozeki.net/
- http://min-paku.biz/knowhow/startup_guide.html
- https://minpakukyoka.com/business/
- https://minpaku.yokozeki.net/minpaku-start/
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